近来,深圳房价涨势惊人,楼市走向引人关注。

深圳新闻网6月22日讯   一边是大户型和贵价豪宅销售的火热,一边则是低价普通住宅成交急剧萎缩;一边是投资客的加快入市,一边则是白领阶层购买力不足退出市场观望——深圳楼市正在逐步上演两极分化的行情。

记者调查发现,二手房市场上,近期特区内100万元以下的中小户型成交量锐减,有的片区降幅甚至高达六成,主要是由于房价涨幅过高,性价比过低令普通自住买家难以接受,开始选择观望;而业主捂盘惜售、以及新加入市场的改善型需求和投资客将火力集中在大户型和豪宅,也是导致低价普通住宅近期受冷遇的原因。

现象

关内中小户型

成交锐减四成

“关内的两房最近价格涨得太厉害,看房的人虽然很多,但成交越来越难,开始显得‘有价无市’,我们公司近期100万元以下的中小户型成交减少了四成左右。”世华地产营业总经理林家乐日前告诉记者,由于关内的南山区和福田区以住家市场为主,中小户型成交量降低的幅度最明显,而罗湖主要是投资型市场,相对来说影响较小。

据美联物业南山区总监孟祥义介绍,近期南山区百万元以下的中小户型成交量减少了60%,而总价在150万元~300万元之间的物业成交量目前占了整体市场的70%。相比之下,几个月以前由于首次置业者蜂拥入市,市场的成交主流还是100万元左右的物业,价格上涨速度之快可见一斑。据介绍,目前南山区前海的房价在1.2万元~1.5万元/平方米,而在后海、南山中心区房价则在1.5万元以上/平方米。

在价格更高的福田区,百万元以下中小户型所占的比重更小。中原地产住宅部副总经理刘锦萍介绍,目前福田房价范围在1.6万元~2.5万元/平方米之间,市场成交的主流是总价在100万~300万元之间,百万元以下的普通住宅只占10%左右,大多是在皇岗、景田北等片区的一些小户型或老物业。

关内高房价导致一部分市民瞄上了关外的二手房。“布吉和龙岗中心城片区两房单位近期成交上升两成左右。”世华地产营业总经理林家乐说,由于关外价格升幅比较温和,吸引了一部分关内的置业者到关外买房,例如,布吉片区二手房价格在7000~9000元/平方米,70平方米左右的两房最近就成交不错。





 

原因1

工薪阶层买不起

“之前我让中介帮我留意100万元以下的三房,竟然没有一个中介打我电话。后来我把价格抬高到120万元,才有零星的中介找我去看房。”住在福田的媒体工作人员张小姐告诉记者,她想在景田片区买个两房,物色中的聚豪园一套97平方米的两房竟然要150万元,还是朝北向和对着马路的。“我已经有一个多月没看房了,实在是越看越伤心。”张小姐无奈地说。

对楼市重新观望的不止张小姐一个。在本报联合深圳新闻网日前进行的“房价涨声一片,白领置业心态调查”中,在接受访问的1578位网友当中,绝大多数人收入在3000元~8000元/月,超过八成的人表示“价格太高,积极性降低,重新观望”,其中接近一半的网友表示观望的原因是由于“承担不起首期款和月供”。可见,深圳房价的高度,已经脱离了普通白领的购买能力。

“这部分客户经济实力不强,对于价格很敏感,即使是涨了两三万元,他们也会犹豫不已。”美联物业南山区总监孟祥义说,如果是涨了20万元,对于他们来说,就更加难以接受。在上述本报进行的网络调查中,表示“最近几个月看房过程中,发现房价上升幅度在10万元~30万元之间”的网友占了五成;而表示“涨幅在10万元以下的”,则占了30%,可见大部分老百姓认为涨价30万元是心理底线。

原因2

业主惜售供应减

世华地产营业总经理林家乐介绍说,除了首次置业者的购买力承担不起外,低价盘源经过几个月的大量消化后,市场上的好房所剩无几,都是有各种硬伤的房子,性价比低,也令老百姓难以接受。而从3、4月开始,随着投资客的陆续入市,他们要求的利率起码在一成以上,导致现在放盘价都非常高。“其实,无论投资者怎样炒作,最后接手的肯定都是自住客,归根到底,还是要看自住客的购买能力。”林家乐提醒说。

业主捂盘惜售是成交量下滑的原因。房地内参总经理尹香武(半求)先生介绍,由于目前进入楼市的资金主要是为了“避险”,而中小户型是最好的抗击通胀的工具,所以,投资者一般都不太愿意在这时候轻易放盘。
 

原因3

实力买家看不上

“100万元左右的中小户型,最多也就涨个10万左右,上升空间小,但大户型和豪宅涨幅可以很大,投资客的利润也能较高。”中原地产住宅部副总经理刘锦萍说,现在入市的买家,资金实力都非常强,大多是兼带改善型和投资双重目的,自然追捧大户型和稀缺性的豪宅。例如,福田中心区的中海华庭、星河国际等高档小区,价格已经从2.1万元~2.2万元/平方米,攀升到如今3万元/平方米,对于投资客来说,这其中的利润当然比中小户型要可观。(陈相明)





房价见顶五大信号

1

银行收缩信贷

多位专家一致认同,近日中央提出坚持和落实积极的财政政策和宽松的货币政策,表明国家还在努力保增长促发展,因此由流动性充裕带动的这波强劲楼市购买力,仍会维持一段时间,也将带动房地产的进一步火热。

“如果银行存款利率从目前的2.25%一下子提高到6%左右,那么楼市就一定会往下走了。”房地内参总经理尹香武(半求)表示,如果国家收缩信贷,开始不断加息,就是楼市“拐点”的开始。

2

成交量下滑

深圳社科院地产与城市运营中心主任高海燕认为,判断房价是否见顶,可以从成交量来看。“如果交易量环比连续2个月大幅下跌就要注意,这可能就是楼市转折的开始。接下来可能就是引发量价齐跌,进入下降通道。”

中原地产深港研究中心总监张伟衡量成交量变化的时间更短:“主要参考二手房,如果成交量一周以上出现下跌超过50%以上,就要非常注意了。”

 

3

投资客比例过半

据了解,目前市场上的投资客比例在两成左右,业内专家分析下半年投资客将会增加。张伟认为,如果投资客的比例超过五成,市场上风险就会加大,因为供应会增加,价格会不断上涨,买家接手的难度会越来越大。

4

房价横向比较高低

房地内参总经理尹香武(半求)认为,可以将深圳房价与周边城市相比,如果超出某个数值就会有危险。如果与香港的整体均价比较,深圳房价在2万元/平方米以下是合理的;如果与东莞相比,深圳整体均价在1.5万元以下会比较合适,目前深圳的均价在1.2万元/平方米左右,应该说还是相对安全的范围。如果超过1.5万元甚至2万元/平方米,那楼市的拐点就近了。

5

租售比超过1: 400

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说,判断市场可以看租售比,就是房子的单月租金和房价总额的比值。超过1:300,房产投资价值变小,房产泡沫已经显现;如果超过1 400就需要警惕。例如,如果月租金是2000元,房屋售价90万元,租售比是1:450,那么房产价格就太高了,投资者要注意风险。目前在深圳有些片区、有些楼盘已经超过了这个指标。


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