尤其值得关注的是,德国政府在政策上并不把房地产,特别是住宅建设,作为德国经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的重要一环

  最近,国内有经济学家指出,“在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家,结果没有不是崩盘的,世界老大美国靠房地产拉动经济结局是崩盘;世界的老二日本靠房地产拉动经济结局是崩盘……在世界上大概只有德国逃过这一劫……”虽然不见得所有人都会同意这个观点,但多年以来,德国房地产在价格与市场上的相对稳定,确是一个不争的事实。那么,在这场全球性的金融风暴中,为何德国的房地产能够“独善其身”呢?

  事实上,德国的房地产行业也并非完全没有受到冲击。早在2008年2月,德国政府便宣布其州立银行陷入次贷危机。同年10月,作为德国主要房地产金融机构之一的 HypoRealEstate(HRE)宣布,由于此前的拯救计划宣告失败,公司将面临破产的可能。随后,德国政府便对其施以上千亿欧元的援助,并于今年 6月正式接管了该机构。

  不过尽管如此,德国的房地产市场的稳定却仍是有目共睹:在过去十年全球房价飞涨、房地产成为各国经济增长“支柱”的同时,德国房价却能始终保持较低水平。在这十年间,德国物价水平平均每年涨幅2%,而名义房价每年却仅上涨1%,也就是说扣除掉物价因素,德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。实际上自1977年至今的30 年中,德国的平均房价仅上涨了60%,而同期个人名义收入额则已经增长了3倍。

  德国房价的这种“不升反降”,与欧洲大多数国家也形成了鲜明对比:在过去十年中,大多数欧洲国家的房价已经上涨了至少两倍,特别是英国、西班牙和爱尔兰等国家,房价更是以每年两位数的速度飞涨,十年间已将近涨了3倍多。

  分析德国房地产保持稳定的内在原因,应该说,是独具特色的德国房地产制度起到了关键性作用。这其中主要包括,德国特有的住房金融模式和房贷固定利率机制;严密而科学的房地产调控规划;大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策;德国政府特别重视租赁市场的法规建设和管理,注重保障租户的合法权益;严格限制房地产投机,等等。

  而在这其中,尤其值得关注的一点是,德国政府在政策上并不把房地产,特别是住宅建设,作为德国经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的重要一环。

  德国宪法明确规定,“德国是一个高福利国家”,与医疗、教育等一样,保障居民住房也是联邦政府首要的政策目标之一。这便是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。因此,虽然德国政府特别是地方政府掌握了大量公有土地和住房,但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价,来增加当地政府的房租收入或税收收入。

  另外,房地产政策同样是德国政党竞选的主要辩论议题。无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不是保障民众的住房福利而是意欲抬高房价,甚至使购房者沦为“房奴”,他们丧失的可能就不仅仅是选票,而是政治家乃至整个政党的政治生命。

  此外,既然把居民住房作为社会福利机制的一个部分,那么对地价、房价、房租等,就要实行一种相对稳定的独立的评估机制,而不能完全按照市场行情的短期波动来经常变化。事实上,德国也正是如此。

  在德国,各类地产价格并不是由房地产商说了算,也不是由政府说了算,而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年,对评估中的错误负有法律责任。除了私人评估师外,德国还按照《联邦建筑法》成立了各地“房地产公共评估委员会”,其职责之一便是负责制订当地“地价图”的“基准价” 或者“指导价”。这为不同地段、不同类型的住房制订了详细的“基准价格”,这类指导价具有法律效力,所有房地产交易有义务参照此执行,在合理范围内浮动。这也就使得任何开发商或炒房者,都不可能单独影响“指导价”的制定。

  对于这套独特的评估机制,此前德国著名抵押贷款专家莱纳·陆克斯先生在接受媒体采访时曾自信地表示,“如果美国也用这个抵押贷款评估方法,次贷危机根本不会发生,即使发生,也不会这么严重。这不仅仅只是我个人的看法,同样也是欧洲央行的看法。”

  当然,长期保持低位的房地产价格,对于各国的房地产投资者来说,都是一个巨大的诱惑。于是从2004年开始,大量境外资本开始进入德国楼市,其中不乏高盛、百仕通这样的全球资本巨头的身影。据统计,2006年时德国房地产吸引的境外资金总数,已经占到了全欧洲此类资金的三分之一。

  而随着境外资本大量涌入德国房地产市场并成为主导性的投资者,他们是否会伺机抬高房价并获利出逃自然也成为公众关注的话题。根据德国国家电视台的调查显示:有80%的德国人对此表示担心,他们害怕“炒房团”会搅浑德国房地产市场,房地产价格和租金可能会因此而抬高。

  于是,经过反复权衡,在打击海外炒房团、保障国民住房稳定的问题上,德国社会各界重新取得了一致意见。德国《明镜》周刊载文指出,欧美炒房团如果在德国吹了个气泡,到头来吃亏的还是德国老百姓。德国房屋租赁者联合会也认为,如果支持地方政府继续出售其房地产公司或公有住房,虽然一时有不少进账,但从长远来说必将付出沉重代价。因为一旦地方政府没有了自己的房地产公司,将不能再向社会弱势群体提供廉价的房屋。这样一来,为弱势群体租房提供补助的重担同样将落在地方政府头上,最后导致其不堪重负。

  随即,许多地方政府通过出台法规限制最高房价和房租,并对市场上的相应资金通过课以重税的方式加以限制,极大打击了外资炒作德国房地产的热情。到2007年 6月,百仕通公司、瑟伯勒斯公司等国际投资巨头开始连续大规模抛售买进不久的德国房地产,各国海外炒房团逐步淡出德国市场。

  海外资本在德国楼市不再恋战、仓促退出,出现“败走麦城”的迹象,也直接体现了德国房地产“遏制炒房机制”的成功。而通过有效限制房地产投机,也对维护德国的房地产市场的稳定发挥了重要作用。


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