房东的义务
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2009/01/10 德国法律
房东将房子租给房客,根据民法§536 Abs.1 BGB,必须保持一个完好无缺的房子:Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsmaessige Gebrauch geeigneten Zustand zu Ueberlassen und sie waehrend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
如果房子或房内的设施有损,则根据民法§536 Abs.2 BGB,也必须由房东承担修理和费用:Die auf der Mietsacheruhenden Lasten hat der Vermieter zu tragen.
有些租房合同中写了:“如果是小小的修理(Bagatell-/Kleinreparatur),则费用由房客承担”。尽管如此,根据联邦最高民事法院判决,只有不超高100马克、且房客经常使用的东西的修理才可由房客负责(如门锁、窗帘、水龙头等),其它东西(如水管、暖气管、电线等)即使修理费低于100马克也要房东支付。
如果有损坏,而房东不予修理,则根据民法§537 Abs.1 BGB,在房租上作相应降低(Mietminderung bei Sach-und Rechtsmaengeln):
Hat die Mietsache zur Zeit der Ueberlassung an den Mieter einen Fehler, der ihre Tauglichkeit zum vertragsmaessigen Gebrauch aufhebt, oder entsteht waehrend der Mietzeit ein solcher Fehler, so ist der Mieter fuer die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Fuer die Zeit, waehrend der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
什么样的损坏是房东必须来维修的,如果不来维修将要把房租降到什么程度,笔者从收集到的几百个法庭判例中归纳了三十个我们留学生容易遇到的情况(表1)。
表1: 降低房租一览表
降低额% 降低房租原因 法庭判例
100 通常情况下无法出租的房子 LG Wiesbaden, WM 1980
因为修房而无法住人 AG Koeln, 54 C 596
冬天九月至二月暖气完全失效 LG Hamburg, WM 1976
80 唯一的厕所无法使用 LG Berlin, MM 1988
60 因为房子内施工,噪音很大 AG Hamburg, WM 1987
50 房内所有窗户不密封 AG Leverkusen, WM 1881
雨水严重漏入房间顶墙 AG Leverkusen, 23C 471/76
房间进水,家具必须移置 LG Hamburg, 7 S 5/74
地毯潮湿,顶墙漏水 AG Leverkusen, WM 1980
较长时间暖气经常失效 LG Hamburg, WM 1976
15个电插座中仅3个可用,马桶堵塞, 无法正常收到邮件AG Hamburg, WM 1976
30 室内温度仅达 15 - 18°C LG Muenchen I, 20 S 3739/84
25 因为房子绝热差, 热损失25% AG Bensheim, WM 1987
客堂间房顶和墙上有水迹 AG Aachen, WM 1974
十月份暖气失效20天, 室外2°C AG Hamburg, WM 1973
20 房间顶上有水迹和霉斑 AG Hamburg, WM 1979
二月份睡房暖气失效 LG Hannover, WM 1980
澡盆有损无法用 AG Goslar, WM 1974
冬夜室内温度低于20°C - AG Bad Segeberg, WM 1977
室内温度16-18°C AG Koeln, WM 1978
16 淋浴设备有损无法用 AG Koeln, WM 1987
10-13 邻居噪音太响 LG Hamburg, 11 S 108/78
10 缺少热水 LG Berlin, WM 1955
暖气管噪音 AG Hamburg, 49 C 836/86
冬天窗户漏风,无法关紧 AG Muenster, WM 1982
窗户和门无法关紧 AG Muenchen, 25 C 9566/84
5 夏天窗户漏风,无法关紧 AG Muenster, WM 1982
3 因为没有信箱, 无法收到信件 AG Hamburg, WM 1976
0 邻居房内发出的一般噪音 AG Muenster, WM 1983
新建房通常有的潮湿现象 AG Langen, WM 1982
通常情况下只是整个租房的某个房间出了问题,这时表一中所例的情况也只是针对这个房间而已,即只是这个房间的房租必须降低。那这个房间的房租占整个租房多少比例,没有硬性的规定,法律界经常参用所谓的“汉堡表格”(表2)。
表2:各房间所占比例一览表Hamburger Tabelle
房间 所占比例
客厅 Wohnzimmer 28 %
工作室 Arbeitszimmer 20 %
寝室 Schlafzimmer 12 %
厨房 Kueche 10 %
盥洗室 Badzimmer 10 %
储藏室 Abstellraum 7 %
客人卫生间 Gaeste-WC 3 %
阳台 Balkon 10 %
共计 100 %
房东的义务其实也是房客的权利。从表一中就可以看到,在什么情况下我们有权利责令房东来修理。例如你租下的房子已经铺有地毯,则表示地毯是你租下房子的一个组成部分。于是根据一个地毯的使用期约在六至八年,过了这个期限你就可以要求房东给予铺新地毯。我三年前搬离一个房子时就建议新来的房客要求房东铺新地毯,不料新房客没做,现在还在用当年的地毯。我要搬去的房子地毯已用了十二年,我要求房东全部换新。房东只能让专业公司将所有房间的地面重新磨平,铺上新地毯,房东为此投资了两万多马克。发生更多的情况当然是暖气不足,按照判例,在冬天(10月1日到次年4月30日)室内的气温必须能达到20°C 以上。低于这个气温的,房客就有权利要求房东立即来修理,甚至换新的暖气管。
在具体要求房东来修理的问题上一定要注意“法定”的步骤:
一、通知房东:根据民法§537c BGB,房客必须首先通知房东(Maengelanzeige)。你可以先给房东打电话,如不来修理,就正式书面写信给房东,报告房子或房内设备损坏情况:wie ich Ihnen bereits telefonisch mitgeteilt habe, sind in meiner Wohnung folgende Maenge laufgetreten: .... Sorgen Sie bitte fuer eine umgehende Abhilfe.
二、警告房东:如果房东还不来修理,则你就要写一封警告信给房东,表明再不来修就要降低房租:
in meinem Schreiben vom ... habe ich Ihnen ausfuerrlich die Maengel in der angemieteten Wohnung beschrieben. Ich fordern Sie auf, die o.g. Maengel binnen zwei Wochen zu beseitigen. Nach Ablauf dieser Frist werde ich meine Kaltmiete bis zur Behebung um ... Prozent mindern.
三、降低房租:如房东再不来修,就在下次付房租时降低房租(降低额可参见表一和表二)。
房客的权利
作为外国人在德,什么方面都可能受人之气。一位朋友租了房子,因为与房东有点小磨擦,房东马上要赶他走,且叫来了警察。警察来后不问其它,就要看一下租房合同。那位朋友惊魂未定,找出租房合同。警察看后马上就走了房子租出后,尽管房产依旧属于房东,但房子的使用权唯一的就属于房客。任何人(包括房东)在没有得到房客许可的情况下无权进入该房子,更没有权利要求房客搬出、房客就得马上搬出。房客的权利领域很大,限于篇幅只谈几项。
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